Nos diagnostics
Diagnostics de vente
Les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour vendre un appartement ou une maison et seront exigés au moment de la signature des actes.
Diagnostics de location
La location d'habitation est soumise à des diagnostics techniques. À ce jour, jusqu'à cinq diagnostics sont à remettre au locataire lors de la signature du bail.
Le diagnostic immobilier est une procédure qui consiste à soumettre un appartement ou une maison à un contrôle technique. Il doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur professionnel qui dispose d’un certificat de compétences. Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ? À quel moment faut-il le réaliser ? Qui doit le réaliser et combien coûte-t-il ? Découvrez les réponses à ces questions dans cet article.
Sommaire
Diagnostic immobilier : définition
Le diagnostic immobilier est une opération qui a pour objectif de fournir au futur acheteur ou locataire d’un logement, des informations sur l’état général du bien. Il renseigne aussi sur sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. Il en existe plusieurs types, dont certains sont obligatoires.
Selon le professeur d’Économie Michel Mouillart, l’année 2021 commence avec une mauvaise conjoncture économique et la hausse du coût immobilier. Dans ce contexte, le marché des appartements et des maisons est devenu moins attractif. Heureusement, les diagnostics immobiliers permettent de faire face à cette situation.
En effet, il s’agit d’un moyen fiable permettant aux potentiels acheteurs ou locataires de se rassurer en évaluant la qualité d’un logement avant achat ou location. Ceux-ci pourront ainsi prendre connaissance de détails essentiels, à savoir les qualités et les défauts du bien, avant une décision. Parmi les défauts dissuasifs figurent, par exemple :
- la nécessité de réaliser d’importants travaux ;
- l’absence d’alimentation en eau courante ;
- les fissures ;
- les nuisances sonores provenant du système de chauffage collectif.
D’autre part, les diagnostics immobiliers permettent de sécuriser une transaction immobilière. En effet, ils limitent les risques de vices cachés. Les vendeurs, particulièrement, sont fortement encouragés à s’informer de leurs obligations auprès de leur notaire.
Conformément à l’article 1641 du Code civil, après la signature de l’acte authentique de vente, l’acheteur est en droit d’engager des poursuites pour vices cachés contre un vendeur si :
- certains diagnostics immobiliers obligatoires n’ont pas été réalisés ;
- un défaut qui aurait dû être signalé dans les diagnostics manquants, est constaté sur le bien acheté.
Le vendeur risque alors de voir la vente être annulée ou de restituer une partie de la somme versée par l’acquéreur. Le remboursement est estimé par des experts en se basant sur le coût induit par la réparation des vices cachés.
Quand faut-il réaliser un diagnostic immobilier ?
La loi dispose qu’il est obligatoire de faire réaliser certains diagnostics par un professionnel dont les compétences sont certifiées, avant de mettre en vente ou en location un appartement ou une maison. Le non-respect de cette règle expose le vendeur ou le bailleur à une amende allant de 1 500 à 300 000 euros selon le cas.
Dans le cadre d’une vente, il est conseillé d’entamer la procédure, dès l’annonce de la disponibilité du bien. De cette manière, le vendeur sera capable de fournir à temps, aux intéressés, les documents techniques informant sur l’état du logement en question. Effectuer à l’avance les diagnostics immobiliers lui permettra, par ailleurs, de disposer davantage de temps pour procéder à d’éventuelles mises en conformité. Il pourra alors écouler son bien au meilleur prix.
À l’instar de la vente, les diagnostics immobiliers doivent être lancés le plus tôt possible dans le cadre d’une mise en location. Cette précaution permettra notamment au bailleur de joindre les résultats des études à l’annonce de location. Les candidats à un logement pourront ainsi opter pour ce dernier, en toute connaissance de cause.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour un appartement ou une maison ?
La liste des diagnostics obligatoires pour un appartement ou une maison est différente pour une vente et pour une location.
Les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente
Pour la mise en vente d’un bien immobilier, un certain nombre de diagnostics s’impose comme par exemple le diagnostic de performance énergétique ou DPE
Il s’agit d’un diagnostic immobilier obligatoire pour l’ensemble des immeubles bâtis, à l’exception de ceux qui sont listés par l’article R.134-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) :
- les constructions provisoires, dont la durée d’utilisation prévue est inférieure ou égale à 2 ans ;
- les logements occupés moins 4 mois par an ;
- les bâtiments dépourvus de chauffage fixe et de système de climatisation ;
- les constructions individuelles indépendantes dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ;
- les bâtiments destinés à un usage agricole, artisanal ou industriel, dotés d’une installation de chauffage, de production d’eau chaude ou de refroidissement générant trop peu d’énergie par rapport à celle qui est exigée par les activités économiques ;
- les lieux de culte ;
- les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire.
Le DPE renseigne sur la consommation énergétique d’un bien immobilier et ses émissions de gaz à effet de serre. Concrètement, il permet à un potentiel acheteur d’estimer les dépenses énergétiques impliquées par un appartement ou une maison. Si le vendeur ne fournit pas ce document ou si celui-ci est erroné, il risque une amende de 300 000 euros et 2 ans de prison.
Le résultat d’un DPE est traduit par deux étiquettes : l’étiquette Énergie et l’étiquette Climat. La première révèle la consommation énergétique annuelle d’un bien et est classée de A à G. A fait référence à la meilleure performance, soit une consommation qui ne dépasse pas 51 kWh/m²/an. G correspond à une consommation énergétique de plus de 450 kWh/m²/an.
L’étiquette Climat renvoie à la quantité de gaz à effet de serre rejetée par un logement. Ce dernier est de nouveau classé de A à G. A signifie que le bien émet moins de 6 kg d’équivalent carbone/m²/an. G indique des rejets excédant 80 kg d’équivalent carbone/m²/an.
À part le DPE, d’autres diagnostics immobiliers sont obligatoires, le tableau suivant détaille ces différents diagnostics :
| Diagnostic obligatoire | Objectif | Construction concernée |
|---|---|---|
| Amiante | Renseigner sur la présence ou non de matériaux ou de produits renfermant de l’amiante dans un logement | L’ensemble des biens dont la délivrance du permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997 |
| Plomb | Évaluer la teneur en plomb des revêtements d’un appartement ou d’une maison pour prévenir le saturnisme (intoxication au plomb) | Biens à usage d’habitation (ou leurs parties dédiées à cet effet) dont la construction date d’avant le 1er janvier 1949 |
| Termites | Identifier la présence de termites dans un bien immobilier et ses alentours | Tous les immeubles bâtis dans une zone géographique visée par un arrêté préfectoral relatant la présence de termites |
| Assainissement non collectif | Renseigner sur l’état d’une installation d’assainissement non collectif | N’importe quel bien bâti qui n’est pas raccordé au tout-à-l’égout |
| Électricité | Évaluer l’état d’une installation intérieure électrique | Biens à usage d’habitation (ou leurs parties dédiées à cet effet) qui possèdent une installation électrique de plus de 15 ans |
| Gaz | Informer sur l’état d’une installation intérieure de gaz | Biens à usage d’habitation (ou leurs parties dédiées à cet effet) qui possèdent une installation de gaz de plus de 15 ans |
| ERP | Mettre au courant des risques naturels, miniers et technologiques (inondations, avalanches, expositions nucléaires, etc.) auxquels est exposé un bien immobilier | Tout bâtiment concerné par un arrêté préfectoral qui mentionne les communes touchées et qui liste les risques prévisibles |
| ENSA | Évaluer l’exposition au bruit dans un bien immobilier (obligatoire depuis le 1er juin 2020) | Biens immobiliers localisés dans des zones à proximité d’aérodromes |
| Mérule | Renseigner sur la présence du champignon mangeur de bois appelé mérule | L’ensemble des immeubles bâtis dans une zone géographique délimitée par un arrêté préfectoral qui reconnaît le risque de mérule |
| Loi Carrez | Attester la surface privative d’un lot de copropriété | Biens immobiliers en copropriété uniquement |
À noter : Les diagnostics immobiliers obligatoires sont différents selon l’ancienneté du bien, sa localisation et son type (appartement ou maison). Leurs résultats sont réunis dans ce que l’on appelle Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il est indispensable de joindre ce dernier à toute promesse de vente.
Les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une location
Les diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une location sont moins nombreux :
- le DPE pour évaluer la consommation énergétique et les émissions de GES d’un logement ;
- le diagnostic amiante pour identifier les éléments contenant ce matériau ;
- le diagnostic plomb pour mesurer la teneur en plomb des revêtements ;
- le diagnostic électricité pour évaluer l’état d’une installation intérieure d’électricité ;
- le diagnostic gaz pour évaluer l’état d’une installation intérieure de gaz ;
- le diagnostic ERP pour renseigner sur l’exposition à des risques naturels, miniers et technologiques ;
- le diagnostic loi Boutin pour évaluer la surface habitable.
Le bailleur encourt également une amende de 300 000 euros ainsi que 2 ans de prison en cas d’absence d’un diagnostic immobilier obligatoire.
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