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L’essentiel sur le diagnostic immobilier

Le diagnostic immobilier est une procédure qui consiste à soumettre un appartement ou une maison à un contrôle technique. Il doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur professionnel qui dispose d’un certificat de compétences.

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ? À quel moment faut-il le réaliser ? Qui doit le réaliser et combien coûte-t-il ? Découvrez les réponses à ces questions dans cet article.

Diagnostic immobilier : définition

Le diagnostic immobilier est une opération qui a pour objectif de fournir au futur acheteur ou locataire d’un logement, des informations sur l’état général du bien. Il renseigne aussi sur sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. Il en existe plusieurs types, dont certains sont obligatoires.

Selon le professeur d’Économie Michel Mouillart, l’année 2021 commence avec une mauvaise conjoncture économique et la hausse du coût immobilier. Dans ce contexte, le marché des appartements et des maisons est devenu moins attractif. Heureusement, les diagnostics immobiliers permettent de faire face à cette situation.

En effet, il s’agit d’un moyen fiable permettant aux potentiels acheteurs ou locataires de se rassurer en évaluant la qualité d’un logement avant achat ou location. Ceux-ci pourront ainsi prendre connaissance de détails essentiels, à savoir les qualités et les défauts du bien, avant une décision. Parmi les défauts dissuasifs figurent, par exemple :

  • La nécessité de réaliser d’importants travaux ;
  • L’absence d’alimentation en eau courante ;
  • Les fissures ;
  • Les nuisances sonores provenant du système de chauffage collectif.

D’autre part, les diagnostics immobiliers permettent de sécuriser une transaction immobilière. En effet, ils limitent les risques de vices cachés. Les vendeurs, particulièrement, sont fortement encouragés à s’informer de leurs obligations auprès de leur notaire.

Conformément à l’article 1641 du Code civil, après la signature de l’acte authentique de vente, l’acheteur est en droit d’engager des poursuites pour vices cachés contre un vendeur si :

  • Certains diagnostics immobiliers obligatoires n’ont pas été réalisés ;
  • Un défaut qui aurait dû être signalé dans les diagnostics manquants, est constaté sur le bien acheté.

Le vendeur risque alors de voir la vente être annulée ou de restituer une partie de la somme versée par l’acquéreur. Le remboursement est estimé par des experts en se basant sur le coût induit par la réparation des vices cachés.

Quand faut-il réaliser un diagnostic immobilier ?

La loi dispose qu’il est obligatoire de faire réaliser certains diagnostics par un professionnel dont les compétences sont certifiées, avant de mettre en vente ou en location un appartement ou une maison. Le non-respect de cette règle expose le vendeur ou le bailleur à une amende allant de 1 500 à 300 000 euros selon le cas.

Dans le cadre d’une vente, il est conseillé d’entamer la procédure, dès l’annonce de la disponibilité du bien. De cette manière, le vendeur sera capable de fournir à temps, aux intéressés, les documents techniques informant sur l’état du logement en question. Effectuer à l’avance les diagnostics immobiliers lui permettra, par ailleurs, de disposer davantage de temps pour procéder à d’éventuelles mises en conformité. Il pourra alors écouler son bien au meilleur prix.

À l’instar de la vente, les diagnostics immobiliers doivent être lancés le plus tôt possible dans le cadre d’une mise en location. Cette précaution permettra notamment au bailleur de joindre les résultats des études à l’annonce de location. Les candidats à un logement pourront ainsi opter pour ce dernier, en toute connaissance de cause.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour un appartement ou une maison ?

La liste des diagnostics obligatoires pour un appartement ou une maison est différente pour une vente et pour une location.

Les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente

Pour la mise en vente d’un bien immobilier, un certain nombre de diagnostics s’impose :

  • Le diagnostic de performance énergétique ou DPE

Il s’agit d’un diagnostic immobilier obligatoire pour l’ensemble des immeubles bâtis, à l’exception de ceux qui sont listés par l’article R.134-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) :

  • Les constructions provisoires, dont la durée d’utilisation prévue est inférieure ou égale à 2 ans ;
  • Les logements occupés moins 4 mois par an ;
  • Les bâtiments dépourvus de chauffage fixe et de système de climatisation ;
  • Les constructions individuelles indépendantes dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ;
  • Les bâtiments destinés à un usage agricole, artisanal ou industriel, dotés d’une installation de chauffage, de production d’eau chaude ou de refroidissement générant trop peu d’énergie par rapport à celle qui est exigée par les activités économiques ;
  • Les lieux de culte ;
  • Les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire.

Le DPE renseigne sur la consommation énergétique d’un bien immobilier et ses émissions de gaz à effet de serre. Concrètement, il permet à un potentiel acheteur d’estimer les dépenses énergétiques impliquées par un appartement ou une maison. Si le vendeur ne fournit pas ce document ou si celui-ci est erroné, il risque une amende de 300 000 euros et 2 ans de prison.

Le résultat d’un DPE est traduit par deux étiquettes : l’étiquette Énergie et l’étiquette Climat. La première révèle la consommation énergétique annuelle d’un bien et est classée de A à G. A fait référence à la meilleure performance, soit une consommation qui ne dépasse pas 51 kWh/m²/an. G correspond à une consommation énergétique de plus de 450 kWh/m²/an.

L’étiquette Climat renvoie à la quantité de gaz à effet de serre rejetée par un logement. Ce dernier est de nouveau classé de A à G. A signifie que le bien émet moins de 6 kg d’équivalent carbone/m²/an. G indique des rejets excédant 80 kg d’équivalent carbone/m²/an.

À part le DPE, d’autres diagnostics immobiliers sont obligatoires :

  • Le diagnostic amiante ;
  • Le diagnostic plomb ou constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
  • Le diagnostic termites ;
  • Le diagnostic assainissement non collectif ;
  • Le diagnostic électricité ;
  • Le diagnostic gaz ;
  • Le diagnostic état des risques et pollutions ou ERP ;
  • Le diagnostic état des nuisances sonores aériennes ou ENSA ;
  • Le diagnostic mérule ;
  • Le diagnostic loi Carrez.

Le tableau suivant détaille ces différents diagnostics :

Diagnostic obligatoireObjectifConstructions concernées
Diagnostic amianteRenseigner sur la présence ou non de matériaux ou de produits renfermant de l’amiante dans un logementL’ensemble des biens dont la délivrance du permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997
Diagnostic plombÉvaluer la teneur en plomb des revêtements d’un appartement ou d’une maison pour prévenir le saturnisme (intoxication au plomb)Biens à usage d’habitation (ou leurs parties dédiées à cet effet) dont la construction date d’avant le 1er janvier 1949
Diagnostic termitesIdentifier la présence de termites dans un bien immobilier et ses alentoursTous les immeubles bâtis dans une zone géographique visée par un arrêté préfectoral relatant la présence de termites
Diagnostic assainissement non collectifRenseigner sur l’état d’une installation d’assainissement non collectifN’importe quel bien bâti qui n’est pas raccordé au tout-à-l’égout
Diagnostic électricitéÉvaluer l’état d’une installation intérieure électriqueBiens à usage d’habitation (ou leurs parties dédiées à cet effet) qui possèdent une installation électrique de plus de 15 ans.
Diagnostic gazInformer sur l’état d’une installation intérieure de gazBiens à usage d’habitation (ou leurs parties dédiées à cet effet) qui possèdent une installation de gaz de plus de 15 ans
Diagnostic ERPMettre au courant des risques naturels, miniers et technologiques (inondations, avalanches, expositions nucléaires, etc.) auxquels est exposé un bien immobilierTout bâtiment concerné par un arrêté préfectoral qui mentionne les communes touchées et qui liste les risques prévisibles
Diagnostic ENSAÉvaluer l’exposition au bruit dans un bien immobilier (obligatoire depuis le 1er juin 2020)Biens immobiliers localisés dans des zones à proximité d’aérodromes
Diagnostic méruleRenseigner sur la présence du champignon mangeur de bois appelé méruleL’ensemble des immeubles bâtis dans une zone géographique délimitée par un arrêté préfectoral qui reconnaît le risque de mérule
Diagnostic loi CarrezAttester la surface privative d’un lot de copropriétéBiens immobiliers en copropriété uniquement

À noter : Les diagnostics immobiliers obligatoires sont différents selon l’ancienneté du bien, sa localisation et son type (appartement ou maison). Leurs résultats sont réunis dans ce que l’on appelle Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il est indispensable de joindre ce dernier à toute promesse de vente.

Les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une location

Les diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une location sont moins nombreux :

  • Le DPE pour évaluer la consommation énergétique et les émissions de GES d’un logement ;
  • Le diagnostic amiante pour identifier les éléments contenant ce matériau ;
  • Le diagnostic plomb pour mesurer la teneur en plomb des revêtements ;
  • Le diagnostic électricité pour évaluer l’état d’une installation intérieure d’électricité ;
  • Le diagnostic gaz pour évaluer l’état d’une installation intérieure de gaz ;
  • Le diagnostic ERP pour renseigner sur l’exposition à des risques naturels, miniers et technologiques ;
  • Le diagnostic loi Boutin pour évaluer la surface habitable.

Bon à savoir : Le bailleur encourt également une amende de 300 000 euros ainsi que 2 ans de prison en cas d’absence d’un diagnostic immobilier obligatoire.

Qui peut le réaliser et quelle est sa validité ?

Seul le diagnostic ERP peut être établi par le propriétaire d’un bien lui-même. Pour réaliser les autres types de contrôle, il est nécessaire de se tourner vers un diagnostiqueur professionnel certifié. Conformément au CCH, ce prestataire est tenu de fournir des garanties de compétences.

Effectivement, un diagnostiqueur doit passer avec succès deux types d’examens (théorique et pratique) pour obtenir une certification. Cette dernière est différente pour chaque diagnostic. Valide durant 5 ans, elle doit nécessairement être délivrée par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (COFRAC). Au terme de cette période, le diagnostiqueur doit de nouveau être certifié. Autrement, il ne pourra pas continuer à exercer.

La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes précise que les diagnostiqueurs doivent se montrer impartiaux. Cela, aussi bien vis-à-vis du propriétaire que de l’agence immobilière à laquelle a été confiée la vente ou la location d’un bien. En tenant compte de ces points, il est primordial de bien choisir le prestataire vers lequel se tourner.

Il est possible de s’aider en consultant l’annuaire public qui répertorie les diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Une autre solution consiste à se rendre sur France Diagnostic. Cette plateforme permet aux particuliers de trouver sans peine des professionnels fiables et certifiés.

Concernant la validité d’un diagnostic immobilier, elle varie de 6 mois à 10 ans en fonction du diagnostic. Lorsqu’arrive la date d’expiration, il est nécessaire de demander à ce qu’une nouvelle étude soit réalisée.

Le tableau suivant fournit davantage de détails à ce propos :

Type de diagnostic immobilierDurée de validité
DPE10 ans
Diagnostic amiante– Illimitée en l’absence de toute trace d’amiante
– Nouveau contrôle nécessaire dans les 3 années suivant la délivrance du résultat du diagnostic en cas de présence d’amiante avérée
Diagnostic plomb– Illimitée en l’absence de toute trace de plomb
– 1 an si la teneur en plomb dépasse certains seuils
Diagnostic termites6 mois maximum
Diagnostic assainissement non collectif3 ans
Diagnostic électricité3 ans maximum
Diagnostic gaz3 ans maximum
Diagnostic ERP6 mois
Diagnostic ENSA6 mois
Diagnostic méruleAucune durée fixée par la loi
Diagnostic loi CarrezIllimitée
Diagnostic loi BoutinIllimitée en l’absence de travaux sur le logement

Quel est le coût ?

Chaque diagnostiqueur peut librement fixer ses tarifs. Le prix d’un diagnostic immobilier dépend de la taille du bien concerné et de la région dans laquelle il se trouve. Le tableau ci-après relate les tarifs moyens des professionnels :

Type de diagnostic immobilierTarifs moyens
DPE110 euros
Diagnostic amiante105 euros
Diagnostic plomb170 euros
Diagnostic termites110 euros
Diagnostic assainissement non collectif100 à 150 euros
Diagnostic électricité95 euros
Diagnostic gaz110 euros
Diagnostic ERP19 à 40 euros
Diagnostic mérule200 à 400 euros
Diagnostic loi Carrez70 à 120 euros
Diagnostic loi Boutin70 à 120 euros
Pack diagnostics immobiliers obligatoires750 euros

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